35年ローンの家を途中で売るには？｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 城北公園

「ローン返済中だけれど、この状態で家は売れるのかな？」
「家を売ってもローンを完済できなかったら、どうやって返せばいいんだろう？」

35年ローンを組んだものの、転勤や離婚、生活費の圧迫などで「住み続けるのが難しい」と感じ始めている方もいるでしょう。

表題の35年ローンの家を途中で売ることはできるのか、答えは

『35年ローンの家を返済途中で売ることはできる』

 

住宅ローンを完済していない家でも、基本的に売却は可能です。

実際、ローンを返済しながら住み続ける前提で家を購入した方でも、転勤やライフスタイルの変化、予想以上の出費などで「売却して生活を立て直したい」と考えることは珍しくありません。

ただし、ローン残債がある物件を売るには、一定の条件をクリアする必要があります。

ローンを返済中の家を売却するための条件

条件	内容
ローン残債の完済	売却代金を使って、住宅ローンを完済する必要があります。不足する場合は、自己資金や住み替えローンなどの補填手段を検討します。
抵当権の抹消	ローンが残っている住宅には金融機関の抵当権が設定されています。これは売却前に解除（抹消）しなければなりません。

 

35年ローンが残っているけど売りたい人によくある理由

●引っ越し・住替え

・・・転勤や家族の事情により、今の家に住み続けるのが難しくなったという理由で売却を考えるケースです。

特に子どもの進学や親の介護など、将来的な暮らしを見据えて「立地を変えたい」といったニーズもあります。

この場合の注意点は、売却と新居購入のタイミング調整です。「家を売ってから新居に移るのか、それとも先に買ってから今の家を売るのか」がポイントです。

資金面・住環境面の両方で計画を立てておくことが重要です。

 

●離婚

・・・離婚によって住み手がいなくなった、あるいは夫婦で共有名義にしていた住宅の扱いが難しくなったという理由での売却も多いケースです。

特に住宅ローンを夫婦共有名義・連帯債務で組んでいる場合、どちらかが出ていくことで返済の負担が一方に偏るケースも……。

そのまま1人で住み続けるのが現実ƒ的でない場合は、売却して清算する選択肢が有力です。ただし、売却にあたっては名義人同士の同意と手続きの調整が必須になります。

 

●返済がきつい

・・・生活費や教育費、物価上昇などの影響でローンの返済が家計を圧迫しているというケースもあります。「ボーナス払いが重くのしかかっている」「変動金利で今後が不安」など、理由はさまざまです。

無理に住み続けるよりも、売却によって家計の負担を見直す方が建設的なケースもあります。

◆35年ローンの途中で家を売って、残債を一括返済する流れ◆

 

ローン返済中の住宅を売却する手順

ステップ	タイミングの目安	関係者
1）ローン残債と売却相場を確認	売却を検討し始めた初期段階	金融機関、不動産会社
2）不動産会社と媒介契約を結ぶ	売却活動のスタート時	不動産会社
3）買主が決まり、売買契約を締結	購入希望者が現れた段階	買主、不動産会社
4）抵当権抹消とローン一括返済の手続き	売買契約締結から引渡し直前	金融機関、司法書士
5）物件の引渡し・残金精算・名義変更	売却手続きの最終段階	買主、不動産会社、司法書士

 

 

◆35年ローンの家を売っても一括返済できない場合◆

の売却代金がローン残債を下回る、いわゆるオーバーローンの状態では、売却後に残ったローンをどう返済するかが問題になります。

たとえば、残債が3,200万円ある一方で、売却価格が2,800万円だった場合、400万円の差額が生じます。この差額をどう処理するかによって、売却の可否や進め方が変わってきます。

1.自己資金で残債を支払う

・・・もっともシンプルな方法は、不足分を手元の貯蓄などで補うケースです。

上記の例でいえば、残債との差額400万円を現金で用意することで、抵当権の抹消と売却手続きが可能になります。

2.住み替えローンを利用する

・・・住み替えローンとは「新居の購入資金」と「旧居の残債」をあわせて借りられるローンです。

たとえば、売却後に400万円の残債が残っていて、新たに3,000万円の物件を購入する場合、合計3,400万円を借り入れる形になります。

メリットは、手元資金がなくても引っ越しと売却が同時に進められることです。

一方で、新たに多額の借入をするため、審査が厳しく、収入や信用状況によっては利用できない場合があります。

3.任意売却を行う

・・・任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで、残債があっても抵当権を残したまま不動産を売却する方法です。通常の売却と異なり、債権者との調整を経て成立するため、仲介役として任意売却に強い不動産会社や弁護士が関与します。

メリットは、競売より高い価格で売却できる可能性があり、売主の負担も比較的軽く済むことです。

4.最悪の場合は競売になる

・・・住宅ローンの支払いが滞り、任意売却などの選択も取れないまま放置された場合、金融機関は担保不動産を競売にかけて強制的に回収する手続きに入ります。

競売の落札価格は市場価格より2〜3割安くなる傾向があり、結果的により多くの残債が残るケースも少なくありません。

 

【よくある質問】

Q1：税金や確定申告はどうなる？

A1：家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税の対象になります。ただし、居住用財産であることなど一定の条件を満たすことで、3,000万円の特別控除を受けられる特例が存在します。

 

Q2：ローン返済途中で売却するデメリットは？

Q2：ローンを返済しきらないまま売却することには、いくつかのリスクがあります。まず、オーバーローンの場合、自己資金や別のローンで残債を補う必要があります。うまく売却できなければ、任意売却や最悪の場合は競売に至る可能性もあります。

 

Q3：マンションと一戸建てで違いはある？

A3：

マンションと一戸建てでは、売却時に評価されやすいポイントが異なります。

マンションは立地や共用部分の利便性などが重視される一方、築年数や管理状況が価格に大きく影響します。

対して一戸建ては、建物の劣化が価格に反映されやすいものの、土地の評価が重視されるため、エリアによっては安定した需要が見込めます。

 

35年ローンの返済中でも、家を売ることは可能です。

ただし、売却価格とローン残債の関係、資金計画、金融機関との調整など、専門的な判断を要する場面も少なくありません。思わぬ損失や手続き上のトラブルを防ぐためにも、不動産とローンの両方に強いパートナーを選ぶことが、後悔のない売却への近道です。

 

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