相続した土地に抵当権があったらどうすれば良いの・・・？｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 城北公園

「親から相続した土地に抵当権が付いているけれど、どうすれば売却できるの？」
「ローンが残っている土地でも買い手は見つかるのだろうか？」

まず、抵当権が設定されている土地を売る場合には、通常よりも多くの手続きや配慮が必要になります。対応を誤ると、買主とのトラブルにつながるおそれがあるため、基本的な知識を持っておくことが大切です。

抵当権とは、ローンなどの債務を担保するために、金融機関などの債権者が土地や建物に設定する権利のことです。

債務者が返済できなくなった場合、債権者はその土地を差し押さえ、競売によって貸付金の回収を図ります。

抵当権の特徴として、土地の使用や所有はそのまま債務者が続けられる点があります。つまり、抵当権が設定されていても、土地の所有者はその土地に住み続けたり、貸したりすることができます。

ただし、返済が滞れば、裁判所の手続きを経て土地が強制的に売却される可能性があります。

土地に抵当権が設定されていると、「本当に売却できるのだろうか」と不安になるのも無理はありません。たしかに、通常の売買と比べるとやや複雑ですが、正しい手順を踏めば、売却は十分可能です。抵当権が付いた土地を売るための3つの方法を紹介します。

①シンプルな売却方法は、事前にローンを完済して抵当権を抹消しておくことです。

住宅ローンや借入金をすべて返済したうえで、法務局に抹消登記を申請すれば、土地は「抵当権のない状態」となり、自由に売却できるようになります。

ただし、まとまった資金を先に用意する必要があるため、この方法を選べるケースは限られます。

②売買代金をローンの返済に充てることで、決済と同時に抵当権を抹消する方法。

たとえば、土地の売却価格が2,000万円、住宅ローンの残債が1,500万円の場合、決済日に買主から支払われた代金をそのままローン返済にあて、残金を売主が受け取ります。同時に、金融機関から必要書類を取り寄せておき、司法書士が抵当権抹消の手続きを進めます。

この流れは、不動産取引の中では一般的なものであり、仲介を依頼する不動産会社が全体を調整してくれるため、手続きに不安がある方でもスムーズに進められるはずです。

③任意売却を選択する

ローンの返済が滞っており、通常の売却や返済が難しい場合には、「任意売却」という方法も検討したほうがよいでしょう。これは、金融機関の合意を得たうえで、土地を市場で売却し、その代金でローン返済を行う方法です。

任意売却を行うことで、競売を回避し、より高い価格で売却できる可能性が高まります。

ただし、残債がすべてなくなるとは限らず、売却後も一部の返済が続くケースもあります。交渉や書類の取りまとめなど専門的な対応が必要になるため、経験のある不動産会社に相談するのが安心です。

抵当権が設定された土地の売却には、登記や債務の処理、金融機関との調整など、通常の不動産取引にはない工程が多く含まれます。専門知識を欠いたまま進めると、後戻りできないトラブルを招くこともあります。

そのため、売却を成功させるには、不動産会社だけでなく、司法書士や税理士、そして金融機関との的確な連携が不可欠といえるでしょう。

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