住宅ローンを繰り上げ返済してはいけないといわれる大きな原因とは？｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 城北公園

「住宅ローンは早く返したほうがいい？」
「繰り上げ返済をすれば利息が減ってお得だと思う」

昨今は「繰り上げ返済をしてはいけない」という声も聞かれるようになり、住宅ローンを早く返すべきか・借りておくべきかで悩む人が増えています。

実際には、どちらかが正しいという単純な話ではありません。

「繰り上げ返済をしてはいけない」には語弊がある

2025年現在、SNSやブログ、動画などで「住宅ローンを急いで返すと損する」「賢い人は借り続ける」といった意見を目にする機会が増えてきました。

たしかに、金利の低いローンや住宅ローン控除などを考慮すると「繰り上げ返済が必ずしも得とは限らない」ケースも存在します。

しかし、状況によっては、繰り上げ返済をすることで大きな利息軽減や家計改善が期待できる場合もあります。

つまり、住宅ローンの繰り上げ返済は、以下のような条件によって「したほうがいい人」と「しないほうがいい人」に分かれます。

• 金利が高いか低いか
• 住宅ローン控除を受けているかどうか
• 毎月の家計に余裕があるか
• ほかに優先すべき資金需要があるか

 ◆住宅ローンを繰り上げ返済する効果・メリット◆

1.利息の総支払額を減らせる

・・・繰り上げ返済の最大のメリットは、将来支払う予定だった利息の一部をカットできることです。

たとえば、借入額3,000万円・金利1.2％・返済期間35年というローンで考えてみると、利息だけで約650万円以上の支払いが発生します。

このうち、早い段階で100万円や200万円を繰り上げ返済することで、大幅に利息負担を減らすことができます。

 

2.毎月の支出を軽くできる

・・・

もう1つの大きなメリットは「毎月の支払い金額を減らす」または「返済期間を短縮する」ことで、家計にゆとりを生み出せる点です。

繰り上げ返済には主に以下の2つの方法があります。

繰り上げ返済の2つの方法

返済期間短縮型	返済期間を短くする（完済時期が早まる）
返済額軽減型	毎月の支払いを減らす（生活負担を軽くする）

 

 ◆繰り上げ返済が損になる4つのケース◆

1.繰り上げ返済NGの理由1）住宅ローン控除（減税）が早く終わる

　・住宅ローン控除は「年末残高」に応じて還付される

　・繰り上げ返済で減税額が大きく減る可能性がある

2.繰り上げ返済NGの理由2）金利が低い場合は「返しても得にならない」ことがある

　・低金利ローンは「借りておくほうが有利」な場合がある

　・余剰資金を運用に回したほうが有利なケースもある

3.繰り上げ返済NGの理由3）「団信（団体信用生命保険）」の保障が失われる可能性がある

　・団信は住宅ローンに付帯する「生命保険」

　・完済すると保障が消え、保険代わりに使えなくなる

4.繰り上げ返済NGの理由4）手元資金が減ることでリスクが生じることがある

• 急病や事故に対応できない
• 修繕・学費・転職時の生活費などに困る
• 結果的に高金利の借り入れをする羽目になる

 

住宅ローンの繰り上げ返済は、利息を軽減したり家計の負担を減らしたりと、たしかに有効な手段の1つです。

しかし、「返せば得」と思い込んで動くと、控除の損失や手元資金の枯渇など、かえって損になるリスクもあります。

繰り上げ返済は、タイミングや金利、家計の状況を踏まえて、総合的に判断することが大切です。焦らず「自分たちにとっての最適な選択肢は何か」を見極めましょう。

 

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