親が施設に入所した後の家を売却する方法は？①【ハウスドゥ城北公園】大阪市旭区の地域密着型不動産情報サイト

親が施設に入所した後の家を売却する方法は？①

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2025-07-21

「親が施設に入って空き家になった実家、どうすればいいのか悩んでいる」
「売りたいけれど、名義や手続きがややこしくて不安」

高齢の親が施設に入所したあと、空き家となった実家をどう扱うかは、多くのご家庭が直面する課題です。「住まなくなった家を放置していていいのか」「売るなら誰が、どうやって進めるべきか」など、悩みは尽きません。

親が高齢者施設へ入所したことで、空き家になった実家。いきなり「売却」を考える前に、ほかにも検討できる選択肢があることを知っておくことが大切です。

「住まない = 売却一択」と思いがちですが、状況や家の状態、家族構成によっては別の選択がより適している場合もあります。

売却について考える前段階として、ここでは「住む」「貸す」「売る」「解体する」といった代表的な選択肢を紹介します。

●住む

兄弟や子世帯の誰かが実家に住む、という選択です。建物の老朽化が進んでいない場合や、立地的に通勤・通学の利便性があるケースでは、実際にこの選択をとる方も少なくありません。

ただし、建て替えやリフォームが必要な場合は費用がかかる点や、親名義の不動産に住むことで相続時にトラブルになる可能性もあるため、事前の家族間の合意が重要です。

●賃貸に出す

空き家をそのままにしておくよりは、賃貸として貸し出すことで家賃収入を得られるという利点があります。立地や建物の状態によっては、賃貸需要が見込めることもあるでしょう。

ただし、貸し出す前の原状回復費用や入居者トラブル・滞納リスクへの備えも必要になります。遠方に住んでいる場合は管理会社との連携も必須です。

●売却する

管理負担を手放し、まとまった資金を得られるという意味で「売却」は有力な選択肢です。施設の費用負担や相続対策にもつながるため、実際に多くの方が検討・実行しています。

売却には、「名義」「税金」「家の状態」などの確認事項が多く、進め方を誤ると損をする可能性もあるため注意が必要です。

●解体する

「建物が老朽化していて住める状態ではない」「買い手が見つかりにくい」といった場合は、先に家を解体して更地にする選択肢もあります。

ただし、「解体」は最終的に売る・貸す・活用する前提で行うものであるため、単体で完結する手段ではありません。解体後は、上述のいずれかの選択をしなければ、固定資産税の軽減措置が失われることなど一定のリスクがあるため、慎重に判断しましょう。

高齢者と家族のイラスト

■□施設に入所した親が認知症の場合の売却方法□■

親が認知症になってしまった場合、たとえ実家を売却したいと思っても、判断能力がなければ本人の同意や署名が得られないため、通常の売却手続きでは進められません。

■判断能力がある場合

親が認知症と診断されていたとしても、必ずしもすぐに不動産を売却できなくなるわけではありません。重要なのは、売却の意思を自ら判断し、署名できる「意思能力（契約能力）」があるかどうかです。医師による診断や、司法書士・弁護士の立会いのもとで本人の意思確認ができれば、親の名義のまま売却することが可能です。

ただし、意思能力の有無はケースバイケースであり、診断書や専門家の確認を求められる場面もあります。不安がある場合は、早めに法律の専門家へ相談しておくと安心です。

■名義変更して売却

■生前贈与による名義変更・・・

本人に意思能力がある場合はそのまま売却できますが、名義を子に移してから売る場合は生前贈与が必要です。

ただし、贈与税が高額になることが多く、一般的には推奨されません。

■相続による名義変更（親の死後）・・・

相続を待って名義変更を行い、その後に売却する方法もあります。

この場合、不動産は「相続財産」として相続人全員の共有名義になります。遺産分割協議を行い、代表者に名義を集約してから売却する流れになります。

ただし、相続登記（名義変更）が完了していないと売却はできないため、相続手続きは避けて通れません。

■代理人として売却・・・

親の判断能力が失われており、名義変更もしないまま売却したい場合、成年後見制度を活用して代理人として売却するという方法があります。

■成年後見制度の利用・・・